• 一季度龙头房企销售"掉头向下" 中小房企"抢收"

    2019年04月12日 08:08
    来源:新京报

    截至4月9日,30家上市房企陆续公布今年一季度销售业绩。从之前一年多的房企普遍上涨,变为房企销售涨幅明显放缓。即便春节过后,在一二线城市房地产市场明显升温的情况下,也未改写今年一季度楼市格局。

    今年一季度,龙头大?#22836;?#20225;业绩上涨乏力的?#22235;?#24320;始显?#37073;?#21069;三名企业一季度销售金额同比均现下跌。中小房企步步趋稳,个别房企趁势超车,销售金额同比上涨超六成,甚至两倍以上,房企业绩分化明显加剧。

    三家龙头房企一季度销售业绩同比下调

    截至4月9日,公布2019年一季度销售业绩的上市房企合计30家。中原地产研究中心统计数据显?#33606;?#36825;30家房企合计销售业绩为10469亿元,与2018年同期的10096亿元相比,同比微涨3.7%。

    虽然业绩上涨,但销售涨幅明显放缓,龙头房企销售规模出现同比下调。在克而瑞一季度中国房地产企业销售TOP200权益排行榜中,碧桂园、恒大、万科位居前三名的格局仍?#21019;?#30772;。

    其中,碧桂园公告的业绩数据显?#33606;?#20170;年1月至3月?#30452;?#23454;现权益合同销售金额约330.7亿元、418.1亿元及451.3亿元。?#21019;?#32047;计,碧桂园第一季度实现权益销售金额约1200.1亿元,同?#28909;?#24180;的1281亿元下降6.30%。

    而作为龙头房企的恒大销售金额同比下调的比例则超过两位数。今年1月至3月,恒大累计实现?#26174;?#38144;售金额约1196亿元,累计?#26174;?#38144;售面积为1102.8万平方米。从销售金额来看,与去年的1618.7亿元相比下降26.1%。

    在此前的2018年业绩会上,恒大宣布将2019年?#26174;?#38144;售目标定为6000亿元。其也是前三名企业中唯一确定销售目标的房企。如此看来,今年一季度则完成目标的19.93%。

    在前三名企业中销售金额跌幅最小的是万科。2019年1至3月份,万科累计实现合同销售金额1494.4亿元,同比跌幅为3.13%,合同销售面积924.8万平方米,同比下降13.34%。

    值得一提的是,今年一季度?#24310;兴?#23478;房企过千亿。除上述前三名企业外,今年1月至3月,保利发展实现签约金额1096.6亿元。不过,保利发展一季度的签约金额同比增长26.14%。

    从单月数据来看,前三名企业3月销售业绩均好于前两个月,万科及恒大3月销售业绩均超过500亿。其中,恒大3月份实现?#26174;?#38144;售金额约为549亿元,环比2月的215.3亿元增长155%,同比则上涨11%。

    恒大3月的市场表现主要得益于3月份开启的全国楼盘?#23548;?#20419;销活动,而且这一促销将延期至5月。此前有知情人士表?#33606;?#24310;期的主要原因是促销活动效果良好,致使恒大3月销售业绩增速明显。

    分化加剧,有中小房企销售业绩同?#26085;?#36229;六成

    克而瑞数据显?#33606;琓OP3龙头房企一季度全口径销售金额同比下?#21040;?3%。对于这一下降现象,克而瑞?#27835;?#35748;为,一方面是由于去年一季度3家龙头房企业绩基数较高,月均销售超500亿;另一方面,自2018年下半年以来TOP3房企进?#36763;?#25552;?#22763;?#36895;的发展战略转向。

    事实上,销售规模下调的不仅是三家龙头房企,中国金茂今年一年度销售283.28亿元,同?#28909;?#24180;的386.66亿元降幅也达到26.70%。绿城今年一季度总合同销售金额255亿元,同比也有8.6%的降幅。

    从百强房企一季度销售情况来看,根据克而瑞按照可比口径统计,TOP100房企今年1月-3月的销售规模仍有1%左?#19994;?#19979;滑。但在2018年第一季度,TOP100房企整体销售规模同比增长28.8%。

    ?#28304;耍?#20013;原地产首席?#27835;?#24072;张大伟?#27835;?#35748;为,2018年是房地产行业刷新历史纪录的一年,与2018年一季度同比接近50%上涨相比,2019年一季度房企涨幅全面放缓。?

    对于房企整体销售额涨幅明显出现放缓的原因,张大伟则认为,除市场本身?#26494;?#22806;,与2018年一季度有2017年大量结转有关系。此外,春节期间返乡置业?#26494;眨?#20063;影响到?#23395;?#19977;四线城市的房企销售。其中,龙头房企销售业绩放?#27721;?#22823;程度上与三四线城市逐渐?#26494;?#26377;关。

    在部分大房企业绩上涨乏力情况下,部分中小房企的业绩数据依然在上涨,有的小房企一季度销售业绩同?#26085;?#36229;六成,甚至个别小房企一季度销售业绩同比增长2倍以上。房企间的业绩分化继续加剧。

    最为典型的是国瑞置业一季度销售76.57亿元,同比增长约277%。合生创展一季度销售40.8亿元,同比增长约141.80%。

    建业地产一季度物业合同销售总额为128.36亿元,同比增加为69.8%。2019年其重资产?#26174;?#38144;售目标是635亿元,已完成全年目标20.21%。首创置业一季度累计签约金额约139.1亿元,同比增长63.2%。2019年销售目标800亿元,完成目标的17.38%。

    此外,中国奥园一季度合同销售金额187.3亿,同比增长约38%。佳源国际一季度销售36.63亿元,同比增长46%。

    随着市场格局逐渐分化,张大伟认为,从2019年销售数据可以推断出,随着龙头房企?#26494;眨?019年市场逐渐将出现中?#22836;?#20225;竞争的局面。

    土地市场转暖,销售“小年”高增长难?#20013;?/strong>

    虽然今年一季度TOP100房企整体业绩规模略有下滑,但各梯队房企的销售金额集中度较去年仍有提升。克而瑞数据显?#33606;琓OP30房企集中度近50%,TOP100房企集中度达70.5%。

    事实上,“?#31354;?#24658;强”的竞争逻辑仍在主导房企的投?#25910;?#30053;。春节过后,随着部分城市房地产市场的升温,作为楼市风向标的土地市场更现回暖迹象。今年3月,包括杭州、苏州、?#25103;省?#23425;波等在内的部分城市出现房企抢地现象,土地溢价率甚至超过100%。

    “对于房企来说,为?#24605;?#22823;销售额,依然会集中拿地。”张大伟称,2018年,因为?#20013;?#35843;控,市场明显降温,部分企业拿地?#20185;佟?#22914;今在融资压力?#20852;?#32531;解下,部分企业再次开始进入土地市场抢地。

    万科公告显?#33606;?月其?#30452;?#20110;北京、佛?#20581;?#22825;津、成都、长春、西安等地新增加项目11个,建筑面积289.2万平方米,权益建筑面积194.1万平方米,需支?#24230;?#30410;地价98.93亿元。整体来看,万科第一季度共斥资近300亿元拿地。此外,其也在通过旧改的渠道增加?#38142;ⅰ?/p>

    同在3月份,保利发展共取得4宗地块,?#30452;?#20301;于青岛、汕头、成?#25216;鞍?#22823;利亚布里斯班,总土地面积合计61.32万平方米。 中海在沈阳、石家庄、佛?#20581;?#22823;连和香港收购了5幅地块,应付的土地出让金约为77.26亿元。

    据不完全统计,融创3月斥资近200亿元在12个城市补充土地储?#28014;?#21516;时,融创13.34亿元收购阳光100重庆两项目70%股权。

    “除了上述大型企业外,在房地产市场竞争中,中小?#22836;?#20225;继续加大规模扩张,成为了最近拿地市场的主力。”张大伟这样表示。

    对于2019年房地产市场,克而瑞认为将是销售“小年?#20445;?#39044;计一二线和部分强三线城市企稳反弹,而多数三四线城市?#36234;?#20445;持调整下行的走势。为此,企业高杠杆经营、高增长模式注定不?#27801;中?/p>

    另有业内人士预计,政策基本?#36234;?#20445;?#30452;?#36739;紧的状态,随着楼市供应的增加,二季度的市场走势也难现大幅增长,求?#20161;?#22823;部分房企的心态。

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